Analisar propostas de Crédito à Habitação.

1 – Quando analisar diferentes propostas de crédito, não olhe apenas para o spread.
Um crédito habitação com um spread mais baixo pode não ser necessariamente mais barato para o cliente. É preciso analisar outros elementos que compõem o custo do crédito.
Deve comparar a TAEG (taxa anual de encargos efetiva global) e o MTIC (montante total imputado ao consumidor) das várias propostas de crédito.
Em propostas de crédito com o mesmo montante e o mesmo prazo, a que apresentar a TAEG e o MTIC mais baixos será aquela em que o cliente suporta menos custos com o empréstimo.

A TAEG e o MTIC são indicadores que ponderam todos os custos do crédito, ou seja, consideram não só os juros, mas também os restantes custos com despesas e comissões, impostos, seguros exigidos e outros encargos (como é o caso da manutenção de conta).

A TAEG expressa todos os custos do crédito em percentagem anual do montante do empréstimo.
O MTIC é a soma do montante do crédito com todos os encargos que o cliente irá pagar durante a vigência do empréstimo. 

2 – Verifique se as propostas de crédito preveem a aquisição de outros produtos. O spread pode ser mais reduzido caso o cliente aceite adquirir os produtos adicionais propostos; no entanto, esses produtos também podem trazer custos.
A instituição de crédito pode apresentar ao cliente um spread ou outros custos do crédito mais reduzidos se o cliente aceitar adquirir outros produtos (são as chamadas “vendas associadas facultativas” ou “Crosselling”). No entanto, esses produtos – por exemplo, cartões de débito ou de crédito; seguros adicionais autónomos – também podem ter custos para o cliente.  

Se, durante a vigência do contrato de crédito, o cliente quiser desistir dos produtos que adquiriu, a instituição pode aumentar o spread do crédito, de acordo com o que estiver previsto no respetivo contrato. Mas esse aumento só pode ocorrer no momento da revisão de taxa. considerando que o seu crédito tem indexada a Euribor a 12meses, a instituição de crédito pode a cada anuidade alterar o seu spread caso não cumpra com o “Crosselling” contratado. Qualquer agravamento previsto tem de estar expresso em contrato.

Informe-se sempre sobre:
– Os benefícios e os custos da aquisição conjunta de outros produtos financeiros em conjunto com o contrato de crédito;
– O impacto, no custo do crédito, da desistência de parte ou da totalidade destes produtos durante o prazo do empréstimo.

3 – Tenha atenção ao prazo do empréstimo. Créditos com prazos mais longos têm prestações mais baixas, contudo são, geralmente, mais caros.
O prazo mais conveniente para pagar o seu empréstimo depende de cliente para cliente. Se o montante, a taxa de juro e as demais caraterísticas do crédito forem iguais, um crédito com prazo mais alargado terá, consequentemente prestações mais baixas do que um crédito com prazo mais curto.
Quando o prazo de reembolso é maior, a amortização de capital é mais lenta e paga mais juros por esse crédito. 

Deve solicitar sempre simulações que lhe permitam analisar o impacto de diferentes prazos no valor da prestação mensal e no montante total de juros e outros custos que terá de pagar pelo empréstimo. Tome a sua decisão devidamente informado e ciente que é a mais ajustada para si. 

4 – Taxa de juro variável, fixa ou mista?
Num crédito de taxa de juro fixa, o valor da prestação é sempre o mesmo ao longo do empréstimo, o que permite conhecer os encargos com o empréstimo desde início. A taxa de juro é definida quando o contrato é celebrado e, como tal, o valor da prestação é sempre igual durante todo o período do empréstimo. Como o cliente não está exposto ao risco de variação de taxa de juro, no início do empréstimo, a taxa de juro fixa é normalmente superior à praticada num empréstimo idêntico a taxa de juro variável.

Num crédito de taxa de juro variável como a taxa de juro é a soma do indexante e do spread, as alterações do indexante (o mais utilizado é a Euribor) têm impacto no valor da prestação, que pode subir ou descer ao longo do empréstimo.

Nos empréstimos a taxa de juro mista, o contrato de crédito tem um período em que a taxa é fixa, seguido de um período em que a taxa é variável.