Limites ao rácio LTV, ao DSTI e à maturidade

A partir de 1 de julho de 2019, o Banco de Portugal, enquanto autoridade macroprudencial nacional, adotou uma medida, sob a forma de recomendação, dirigida aos novos contratos de crédito celebrados com consumidores*, designadamente crédito à habitação, crédito com garantia hipotecária ou equivalente e crédito ao consumo. 

Esta medida veio contribuir para uma prevenção riscos excessivos nos novos créditos. Com as novas regras o Banco de Portugal introduz o seguinte:

  • limites ao rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel dado em garantia (loan-to-value ratio, na sigla inglesa LTV), calculado com base no mínimo entre o seu preço de aquisição e o seu valor da avaliação;
  • limites ao rácio entre o montante total das prestações mensais associadas a todos os empréstimos detidos pelo mutuário e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social (debt service-to-income ratio, na sigla inglesa DSTI);
  • limites à maturidade dos empréstimos;
  • requisitos de pagamentos regulares de juros e capital. 
Esta medida macroprudencial é aplicável aos contratos celebrados a partir de 1 de julho de 2018 e abrange todas as instituições de crédito e sociedades financeiras, com sede ou sucursal em território nacional, autorizadas a conceder este tipo de crédito em Portugal. 

O LTV que os Bancos estão a praticar variam entre os 70% e os 80%, e em algumas exceções 85%.
O LTV é então o rácio financiamento/garantia, base tida em conta pelo Banco e que determina a diferença entre o valor financiado e valor de avaliação do imóvel algo de garantia.

Fonte: https://www.bportugal.pt/page/limites-ao-racio-ltv-ao-dsti-e-maturidade

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Central de Responsabilidades de Crédito.

1 – O que é a Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) do Banco de Portugal?

A Central de Responsabilidades de Crédito (CRC) é uma base de dados, gerida pelo Banco de Portugal, com informação prestada pelas entidades participantes (instituições que concedem crédito) sobre os créditos concedidos aos seus clientes.

O Banco de Portugal centraliza as responsabilidades de crédito mensais comunicadas pelas diversas entidades participantes. Os montantes divulgados às entidades participantes referem-se às responsabilidades de cada devedor perante o conjunto dessas entidades, não sendo identificado o local onde foi concedido o crédito nem a entidade que o concedeu.

2 – Qual o principal objetivo da CRC?

O principal objetivo da CRC é apoiar as entidades participantes na avaliação do risco da concessão de crédito, permitindo-lhes consultar informação agregada sobre o endividamento de quem lhes solicita crédito. 

3 – Qual o enquadramento legal da CRC?

A CRC encontra-se regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 204/2008, de 14 de outubro, e pela Instrução do Banco de Portugal n.º 17/2018. A CRC dispõe da Autorização n.º 4241/2011, de 27 de abril, concedida pela Comissão Nacional de Proteção de Dados, nos termos da Lei n.º 67/98, de 26 de outubro.

4 – Quais os princípios de funcionamento da CRC?

  • Obrigatoriedade de comunicação ao Banco de Portugal, por parte das entidades participantes, das responsabilidades dos seus clientes por crédito concedido;
  • Confidencialidade no tratamento e na divulgação da informação individual de cada cliente de crédito;
  • Reciprocidade no acesso à informação por parte das entidades participantes;
  • Direito de acesso de cada cliente à informação que a seu respeito constar da base de dados e de solicitar à entidade participante a sua retificação ou atualização. 

5 – Quais são as entidades participantes na CRC?

As entidades participantes na CRC são fundamentalmente instituições financeiras que concedem crédito, como por exemplo:

  • bancos;
  • caixas económicas;
  • caixas de crédito agrícola mútuo;
  • instituições financeiras de crédito;
  • sociedades de locação financeira;
  • sociedades de factoring;
  • sociedades de titularização de créditos;
  • sociedades de garantia mútua.

Algumas entidades não financeiras podem ser designadas pelo Banco de Portugal como participantes na CRC, por exercerem funções de crédito ou atividades com este relacionadas.

A lista das entidades participantes pode ser consultada no sítio do Banco de Portugal na Internet: https://www.bportugal.pt/sites/default/files/crc_lista_entidades.pdf

6 – De quem é a responsabilidade pela informação que consta na CRC ?

Os dados constantes da CRC são da exclusiva responsabilidade das entidades participantes que os reportam. Sempre que ocorram erros ou omissões, cabe a estas entidades a sua retificação, por sua iniciativa ou por solicitação dos titulares dos dados.

7 – Que informação consta da CRC?

A Central de Responsabilidades de Crédito contém informação sobre as responsabilidades de crédito efetivas assumidas por qualquer pessoa singular ou coletiva perante as entidades participantes, bem como as responsabilidades de crédito potenciais que representem compromissos irrevogáveis.

Constituem exemplos de responsabilidades efetivas:

  • Empréstimos para aquisição de habitação;
  • Empréstimos para aquisição de automóveis, de mobiliário e de outros bens de consumo ou serviços;
  • Empréstimos para aquisição de títulos (ações, obrigações, etc.);
  • Desconto de letras e outros efeitos comerciais;
  • Descobertos em contas bancárias;
  • Operações de locação financeira (leasing) e de factoring;
  • Montantes utilizados de cartões de crédito.

Constituem exemplos de responsabilidades potenciais as situações a seguir indicadas, quando representem compromissos irrevogáveis das entidades participantes:

  • Montantes não utilizados de cartões de crédito;
  • Linhas de crédito contratadas;
  • Garantias prestadas pelas entidades participantes;
  • Fianças e avales;
  • Quaisquer outras facilidades de crédito suscetíveis de serem convertidas em dívidas efetivas.

A CRC contém também informação sobre declarações de insolvência de pessoas singulares e coletivas, emitidas pelos Tribunais.

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Devo considerar transferir o meu crédito habitação?

Transferir crédito habitação pode ser a solução para muitas famílias.

Recordamos os anos de 2012 a 2014 Portugal ter atravessou uma crise financeira que afetou muitas famílias nomeadamente para quem tinha em vigor contratos de crédito habitação onde os spreads ascenderam aos 3%.
Nos anos seguintes o cenário foi melhorando gradualmente, contudo e devido à situação pandémica que atravessamos são muitos os que questionam se compensará transferir crédito habitação.

Enumeramos algumas razões que considerar a operação de transferência do seu crédito:

  • Euribor com mínimos históricos

Se o seu crédito habitação foi contratado com taxa variável a Euribor é um componente de juro associado. Nos últimos a taxa Euribor está com índices negativos – abaixo de zero. Ora com este índice negativo, podemos conseguir uma maior redução de spread podendo em certas situações ficar a zero. Isto vai influenciar no custo total do crédito (MTIC) e permite ainda amortizar mais capital.

  • Spreads bastante competitivos

O spread é “uma componente da taxa de juro, definida pelo banco, contrato a contrato, quando concede um empréstimo”. Numa definição simples, o spread não é mais do que o lucro do banco quando concede um empréstimo. É assim uma variável que tem muito peso num contrato de crédito habitação. Nos últimos anos a média praticada pelas instituições tem sofrido um decréscimo, sendo possível negociar spreads inferiores a 1%.

Importa referir que o spread é determinado considerando a avaliação do perfil e definição do risco de crédito do cliente; o valor do empréstimo; a relação entre o valor do empréstimo e a avaliação do bem a dar como garantia (LTV); contratação, por parte do cliente, de produtos extra ao crédito (seguros, cartões ´de crédito, depósitos a prazo = cross selling); entre outros fatores determinados por cada instituição. As condições que os bancos atualmente oferecem podem não se manter durante muito tempo. Por isso, quem pretende pedir um empréstimo ou transferir crédito habitação deve aproveitar o momento atual. Se o spread do seu contrato ainda reflete os valores ≥ a 1,50%, deve considerar a transferência.

  • O valor da TAEG

Apesar de verificarmos sempre diferenças comparativamente com as várias instituições, estas praticam os valores com base numa média. Se o seu contrato de crédito habitação já é muito antigo, é muito provável que esteja com uma TAEG mais elevada face à atualmente praticada. Em linguagem simples, a TAEG engloba todos os encargos do empréstimo. Consideramos assim: seguros exigidos, juros, despesas com impostos ou relativas a registos e outros custos que estejam associados.
Esta taxa vai impactar diretamente o montante total que irá reembolsar ao banco = MTIC. Portanto, quanto maior a TAEG mais caro é o contrato.

Verifique qual taxa paga atualmente e considere transferir crédito habitação para possível redução.

  • Isenção de custos da transferência

A transferência passa por ser a solução para a maioria das famílias, que se veem numa situação mais complicada e com dificuldades em cumprir o pagamento das prestações.

Atualmente a maioria das instituições de crédito suportam os custos associados à transferência.

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